¿Qué IVA tiene comprar una vivienda de segunda mano en España?
La compra de una vivienda usada o de segunda mano entre particulares está exenta de IVA en España (se paga ITP).
Calculadora de IVA: Comprar una vivienda de segunda mano en España (0%)
Calculadora preconfigurada al 0% de IVA con un ejemplo de 180.000,00 € (puedes cambiar el importe o elegir «Quitar IVA»):
Explicación fiscal y encuadre legal
Las segundas y ulteriores transmisiones de edificaciones están legalmente exentas de IVA en virtud del artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA. En su lugar, el comprador debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), gestionado por la comunidad autónoma correspondiente (con tipos entre el 6% y el 10%).
En la práctica documental, al facturar o abonar un importe de referencia como 180.000,00 € por comprar una vivienda de segunda mano, no se repercute cuota adicional de IVA (cuota 0,00 €), debiendo dejar constancia expresa en el documento o recibo del precepto aplicable (Ley 37/1992 del IVA, artículo 20.Uno.22º (Exenciones inmobiliarias).).
Comparativa fiscal con consultas relacionadas de iva de vivienda
Para evitar errores al clasificar comprar una vivienda de segunda mano (0% exento), conviene contrastar su tratamiento en la Ley del IVA frente a otros conceptos próximos:
- Los Honorarios de Arquitectos: tributa al 21% (General) — Los proyectos y direcciones de obra de arquitectos tributan al 21% de IVA general.
- Los Servicios Externos de Conserjería: tributa al 21% (General) — Las empresas de conserjería y control de accesos tributan al 21% de IVA general.
- El Alquiler de Vivienda Habitual: tributa al 0% (Exento) — El alquiler de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda habitual está 100% exento de IVA.
Casos especiales y excepciones
Si el comprador y el vendedor son empresarios o sociedades que tienen derecho a la deducción total del IVA, pueden renunciar a la exención del IVA y tributar por IVA general o reducido en vez de ITP.
Aplicación en Canarias, Ceuta y Melilla: Mientras que en la Península e Islas Baleares comprar una vivienda de segunda mano aplica el 0% de IVA, en Canarias no rige el IVA sino el IGIC (tipo cero (0%) en el IGIC canario para bienes de primera necesidad y exenciones), y en Ceuta y Melilla se liquida el IPSI según ordenanza local.
Ejemplos prácticos de cálculo
Ejemplos reales de liquidación para comprar una vivienda de segunda mano (operación al 0% / exenta):
- Operación individual (180.000,00 €): Base = 180.000,00 € · IVA (0%) = 0,00 € · Total a pagar = 180.000,00 €.
- Presupuesto o acumulado (360.000,00 €): Base = 360.000,00 € · IVA (0%) = 0,00 € · Total exento = 360.000,00 €.
Tabla de desglose para importes habituales
A continuación se muestra una tabla con importes representativos aplicando el 0% de IVA:
| Base imponible (sin IVA) | Tipo aplicable | Cuota de IVA | Precio total (con IVA) |
|---|---|---|---|
| 18.000,00 € | 0% | +0,00 € | 18.000,00 € |
| 36.000,00 € | 0% | +0,00 € | 36.000,00 € |
| 90.000,00 € | 0% | +0,00 € | 90.000,00 € |
| 180.000,00 € | 0% | +0,00 € | 180.000,00 € |
| 360.000,00 € | 0% | +0,00 € | 360.000,00 € |
| 900.000,00 € | 0% | +0,00 € | 900.000,00 € |
| 1.800.000,00 € | 0% | +0,00 € | 1.800.000,00 € |
Cómo calcular el 0% de IVA paso a paso
Para aplicar este tipo impositivo a cualquier importe neto:
Por ejemplo, para una base de 180.000,00 €: 180.000,00 × 1.00 = 180.000,00 €.
Cómo quitar o desglosar el 0% de IVA de un precio final
Si ya conoces el precio con IVA incluido y deseas conocer la base antes de impuestos, no debes restar el porcentaje directamente. Debes dividir el total entre uno más el tipo:
Para un precio final de 180.000,00 €: 180.000,00 ÷ 1.00 = 180.000,00 € (IVA correspondiente: 0,00 €).
Preguntas frecuentes sobre el IVA de este producto o servicio
¿Por qué no pago IVA al comprar un piso usado?
Porque está exento por ley y en su lugar se aplica el ITP autonómico.
¿Cómo debe figurar en factura que comprar una vivienda de segunda mano no lleva IVA?
En la factura o recibo por comprar una vivienda de segunda mano debe indicarse una cuota de IVA del 0% junto con la mención legal correspondiente (Ley 37/1992 del IVA, artículo 20.Uno.22º (Exenciones inmobiliarias).).
¿Qué artículo de la Ley regula el IVA de comprar una vivienda de segunda mano en España?
El tratamiento tributario de comprar una vivienda de segunda mano (0% exento) está regulado en: Ley 37/1992 del IVA, artículo 20.Uno.22º (Exenciones inmobiliarias).
Fuentes oficiales y normativa tributaria
Información contrastada con organismos oficiales y legislación tributaria estatal: