IVA en el alquiler de locales, oficinas y viviendas: tipos y cuándo se aplica
¿Lleva IVA el alquiler de un inmueble? Analizamos qué tipos impositivos se aplican al alquilar locales comerciales, oficinas, garajes y viviendas residenciales, y cómo calcular la retención de IRPF.
El arrendamiento de bienes inmuebles es una de las actividades económicas más habituales en el mercado inmobiliario español. Sin embargo, el régimen tributario del alquiler varía de forma radical según el destino final que se le otorgue a la finca y la condición del arrendatario.
Comprender cuándo una renta está sujeta a IVA, cuándo está exenta y qué retenciones de IRPF deben practicarse es crucial tanto para propietarios como para inquilinos autónomos o sociedades.
1. Alquiler de vivienda habitual: Exención total de IVA
Conforme al artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 del IVA, el arrendamiento de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas residenciales habituales está exento de IVA:
- El arrendador no debe repercutir ningún porcentaje de IVA en el recibo mensual.
- La exención se extiende a los garajes y trasteros anexos que se alquilen conjuntamente con la vivienda (máximo dos plazas de garaje por vivienda).
- Al estar exento, el propietario no tiene que presentar el Modelo 303 trimestral si esta es su única actividad patrimonial.
2. Alquiler de locales comerciales y oficinas: IVA al 21%
Cuando el inmueble se destina al ejercicio de una actividad empresarial o profesional (locales a pie de calle, naves industriales, despachos profesionales u oficinas), la operación está plenamente sujeta y no exenta de IVA al tipo general del 21%.
La retención de IRPF en alquileres comerciales
Si el arrendatario es una empresa o un trabajador autónomo que utiliza el local para su negocio, la factura debe incluir además una retención de IRPF del 19% sobre la base imponible de la renta:
Por ejemplo, para una renta mensual pactada de 1.000,00 €:
- Renta base: 1.000,00 €
- IVA (21%): +210,00 €
- Retención IRPF (19%): -190,00 €
- Total a pagar por el inquilino: 1.020,00 €
El inquilino ingresará trimestralmente esos 190,00 € en Hacienda a cuenta del propietario mediante el Modelo 115.
3. Casos especiales: Alquiler turístico y uso mixto
| Modalidad de Alquiler | Tipo de IVA | Retención IRPF | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Vivienda turística sin servicios hoteleros | Exento (0%) | No | Alquiler vacacional tradicional gestionado directamente sin servicios de hospedaje. |
| Vivienda turística con servicios hoteleros | 10% (reducido) | No | Si se prestan servicios propios de la hostelería (limpieza periódica, cambio diario de sábanas, recepción 24h, restauración). |
| Plaza de aparcamiento independiente | 21% (general) | No (a particulares) | Plaza de garaje alquilada por separado sin vivienda asociada. |
| Vivienda arrendada a empresa para sus empleados | 21% (general) | 19% | Si en el contrato no se designa con nombres y apellidos al trabajador ocupante, tributa al 21%. |
Calcula bases netas e impuestos aplicables con total rapidez.
Desglosar IVA de alquiler