IVA en la compra de vivienda: obra nueva (10%) vs segunda mano (ITP)
Analizamos los impuestos al comprar una vivienda: qué grava el 10% de IVA en obra nueva, cuándo se aplica el 4% en VPO y qué diferencias existen frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Comprar un inmueble es una de las decisiones patrimoniales más trascendentales en la vida de un particular o una familia. Sin embargo, al calcular el presupuesto total de la operación, muchos compradores se sorprenden al constatar que los impuestos directos e indirectos pueden encarecer el precio final entre un 8% y un 12% adicional.
La carga fiscal cambia por completo según se trate de una vivienda de obra nueva (sujeta a IVA) o de una vivienda usada de segunda mano (sujeta a ITP).
1. Vivienda de obra nueva: Sujeta a IVA
Se considera obra nueva aquella vivienda que se adquiere directamente al promotor o constructor y que no ha sido habitada previamente (salvo que el comprador sea el inquilino que ha vivido en ella en régimen de alquiler con opción a compra):
- Vivienda libre de obra nueva: Tributa al tipo reducido del 10% de IVA sobre el precio escriturado.
- Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o promoción pública: Tributa al tipo superreducido del 4% de IVA.
- Impuesto adicional obligatorio (AJD): Además del IVA, la compra de obra nueva devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en su modalidad de documentos notariales, cuyo tipo oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la Comunidad Autónoma.
Por ejemplo, en una vivienda nueva de 250.000 € en una comunidad con un AJD del 1%:
- IVA (10%): 250.000 × 0,10 = 25.000 €
- AJD (1%): 250.000 × 0,01 = 2.500 €
- Total impuestos de compra: 27.500 €
2. Vivienda de segunda mano: Sujeta a ITP
Cuando la vivienda ha sido transmitida al menos una vez tras su construcción y se adquiere a un particular o entidad, la operación no lleva IVA. En su lugar, el comprador tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):
- El tipo impositivo del ITP está cedido a las Comunidades Autónomas y varía normalmente entre el 6% y el 10% (Madrid aplica el 6%, Cataluña, Comunidad Valenciana y Galicia el 10%, y Andalucía el 7%).
- Existen tipos bonificados (habitualmente entre el 3% y el 5%) para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad en su residencia habitual.
- La vivienda de segunda mano no paga Actos Jurídicos Documentados por la compraventa, lo que supone una ventaja frente a la obra nueva.
Cuadro comparativo resumen
| Concepto | Vivienda de Obra Nueva | Vivienda de Segunda Mano |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA (10% o 4%) | ITP (6% a 10%) |
| A quién se abona | Al promotor (lo liquida en la AEAT) | Directamente a la Hacienda Autonómica |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Sí (0,5% a 1,5%) | No aplicable en la compraventa |
| Posibilidad de bonificación | 4% en VPO estatal | Según normativa autonómica para colectivos protegidos |
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